农村的自建房可以卖给外村人吗？

 编者按：从事农业农村工作以来，注意到农村的矛盾纠纷，有相当一部分是因当事人缺乏法律知识或者法律意识不强引发的。在农村有效地宣传和普及法律知识，提高法律意识，甚为迫切。为此，拟依托公众号平台，编发一些跟农村、农民有关的典型案例，达到以案释法、学法明理的目的，希望对大家有所启发、有所帮助。

农村的自建房可以卖给外村人吗？

　　近日，某县法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案，依法确认小王（化名）与小赵（化名）签订的房屋买卖合同无效，小赵返还给小王购房款39.5万元。

　基本案情

2022年5月，小王经人介绍，与小赵签订了房屋买卖合同，约定：小赵将位于本村的一套面积300平方米的房屋以50万元的价格出售给小王；房款分期支付，小王已经分三次支付了40万元。合同签订后，小王咨询办理房产证时得知，该房屋为自建房，不符合对外出售条件，无法办理产权转移，遂起诉到县法院，要求确认合同无效，并返还购房款和利息40余万元。

　裁判结果

法院认为，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织的成员。涉案房屋土地为xxx自然村集体所有土地，小王不是本村的村民，根据“房、地一体”原则，非本集体经济组织成员之间的房屋买卖合同无效。但鉴于小王对涉案房屋充分了解后自愿购买，其自身存在一定过错，法院判决小赵返还小王购房款39.5万元。

　　判决后，法官对双方释理明法，均认识到自己错误，并积极履行判决义务，该案现已履行完毕。

释法明理：宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有一种社会福利性质的权利，也是农民的安身之本，法律对身份属性的宅基地交易，具有严格限制。如果出现了农村房屋买卖纠纷，根据情况可以通过诉讼方式依法维护自己的合法权益，请求法院判决确认房屋买卖合同无效，需要注意的是，千万不要超过了诉讼时效。最重要的一点，就是明白本村集体经济组织以外的成员购买农村的房屋，是有风险的。

相关法条：

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

来源：茶竹振兴微信公众号